Pengertian tanah sengketa adalah kondisi saat dua pihak atau lebih saling mengklaim hak atas tanah dan belum ada penyelesaian hukum.

Dalam dunia investasi, tanah memang menjadi salah satu aset yang menjanjikan karena nilainya cenderung meningkat dari waktu ke waktu. Banyak orang melirik tanah sebagai bentuk investasi jangka panjang yang menguntungkan.

Namun, tidak semua lahan memiliki status hukum yang jelas. Ada saja pihak-pihak tidak bertanggung jawab yang mencoba memasarkan tanah yang sedang dalam sengketa. 

Praktik semacam ini tentu dapat menimbulkan kerugian, baik bagi pembeli maupun pihak lain yang terlibat.

Sebelum memutuskan membeli tanah, penting untuk memastikan status dan latar belakang hukum dari properti tersebut. Langkah ini diperlukan agar nilai investasi tetap stabil dan kamu tidak mengalami kerugian akibat masalah legalitas di kemudian hari.

Topik mengenai tanah sengketa cukup luas untuk dibahas, mulai dari definisinya, berbagai penyebab yang melatarbelakanginya, risiko membeli tanah yang belum jelas statusnya, hingga potensi kerugian yang bisa muncul jika terlanjur memiliki tanah tersebut.

Bagi kamu yang belum terlalu memahami seluruh aspek tersebut, tenang saja. Penjelasan berikut akan mengupas berbagai hal penting terkait tanah sengketa yang perlu kamu ketahui. 

Jadi, pastikan kamu memahami pengertian tanah sengketa secara menyeluruh agar lebih bijak dalam berinvestasi di bidang properti.

Pengertian Tanah Sengketa

Sejak awal, penting untuk memahami betapa krusialnya memeriksa reputasi tanah sebelum membelinya. Tidak semua lahan memiliki riwayat yang bersih, seperti kepemilikan atas nama pribadi. 

Masih sering ditemui penjual yang menawarkan tanah tanpa kejelasan asal-usul, termasuk yang berstatus sengketa. Adapun pengertian tanah sengketa bisa dipahami melalui landasan hukum yang mengaturnya.

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2011 menjelaskan bahwa sengketa tanah merupakan bentuk perselisihan antara individu, lembaga, atau badan hukum mengenai kepemilikan lahan, yang secara sosial dan politik tidak menimbulkan dampak luas.

Secara sederhana, sengketa tanah adalah situasi di mana dua pihak saling mengklaim hak atas sebidang lahan, masing-masing merasa berhak memilikinya. Kondisi semacam ini masih kerap terjadi di Indonesia.

Data dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) mencatat bahwa telah ada 185 kasus pertanahan yang ditangani. Sebagian besar diduga melibatkan praktik mafia tanah.

Jenis permasalahan tanah sengketa pun beragam, mulai dari pemalsuan dokumen, pengubahan batas tanah secara tidak sah, hingga persoalan administratif lainnya.

Maka dari itu, dalam proses pembelian tanah, penting untuk teliti dalam memeriksa status kepemilikan, luas lahan, kelengkapan dokumen, serta aspek legalitas lainnya.

Penyebab Adanya Tanah Sengketa

Masalah pertanahan hingga kini masih kerap terjadi dan terus bermunculan di berbagai wilayah. Jika ditelusuri lebih dalam, ada beragam alasan yang melatarbelakangi munculnya persoalan tersebut. 

Memahami faktor-faktor penyebabnya sangat penting agar kamu bisa memperoleh wawasan sekaligus menghindari potensi terlibat dalam konflik serupa di kemudian hari.

Lalu, apa saja penyebab yang mendorong meningkatnya kasus perselisihan mengenai tanah? Berikut ini adalah uraian lengkapnya:

• Regulasi yang diterapkan belum sepenuhnya efektif.
• Ketidakjelasan saat proses pendaftaran atau sertifikasi tanah berlangsung.
• Kelalaian dalam prosedur administratif yang membuka celah bagi pihak lain untuk mengklaim tanah yang sama.
• Keterbatasan kualitas dan kuantitas sumber daya manusia dalam bidang pertanahan.
• Kurangnya ketelitian dan pengawasan dalam pencatatan tanah secara resmi.
• Kebutuhan akan lahan yang terus meningkat tidak sebanding dengan jumlah tanah yang tersedia di Indonesia.
• Terjadinya pemekaran wilayah yang menyebabkan tumpang tindih kepemilikan tanah.
• Masuknya pihak-pihak tak bertanggung jawab yang memiliki kepentingan pribadi dalam proses registrasi tanah.

Salah satu poin di atas menyinggung keterlibatan pihak tertentu yang disebut mafia tanah dalam proses pencatatan. Fenomena ini memang kerap terjadi dan menimbulkan kerugian bagi banyak orang, baik dari sisi pemilik awal maupun pembeli yang sah.

Lalu, apa yang dimaksud dengan mafia tanah? 

Secara garis besar, mafia tanah adalah individu, kelompok, atau entitas hukum yang dengan sengaja melakukan tindakan melanggar hukum untuk menghambat atau memanipulasi penyelesaian perkara tanah demi keuntungan pribadi.

Memang, memiliki lahan yang tengah berada dalam sengketa tentu tidak menyenangkan dan bisa menimbulkan kerugian secara material maupun emosional. 

Meski begitu, penting untuk diketahui bahwa ada sejumlah cara yang dapat ditempuh untuk menyelesaikan konflik tersebut secara sah dan terstruktur.

Hingga kini, terdapat tiga metode utama dalam menyelesaikan kasus sengketa tanah. Ketiga cara penyelesaian tersebut dapat dilakukan melalui poin-poin berikut:

• Menempuh jalur pengadilan.
• Mengajukan pengaduan ke kantor pertanahan.
• Menyelesaikannya secara damai melalui proses mediasi.

Namun, banyak pihak beranggapan bahwa penyelesaian sengketa tanah lewat jalur pengadilan membutuhkan biaya yang besar. Bahkan, tidak jarang biaya tersebut lebih tinggi dari nilai tanah yang dipersengketakan. 

Oleh sebab itu, banyak orang cenderung menghindari penyelesaian melalui jalur hukum di pengadilan.

Sebagai alternatif, jalur pengaduan ke kantor pertanahan dapat dijadikan pilihan. Proses pengaduan ini bisa dilakukan secara tertulis melalui kotak saran, atau secara online melalui situs resmi maupun langsung ke loket pengaduan Kementerian.

Untuk melakukan penyelesaian sengketa tanah melalui jalur pengaduan ke kantor pertanahan, terdapat beberapa tahapan yang perlu ditempuh, antara lain:

• Mengirimkan berkas pengaduan secara tertulis ke kantor pertanahan.
• Berkas tersebut kemudian diteruskan ke kantor wilayah pertanahan, lalu dilanjutkan ke kantor kepala pertanahan.
• Setelah tiba di kantor kepala pertanahan, berkas masuk tahap pemeriksaan oleh petugas.
• Bila hasil pemeriksaan menyatakan berkas memenuhi persyaratan, maka akan dilimpahkan ke pejabat yang berwenang menangani perkara.
• Proses administrasi dilanjutkan dengan pendaftaran aduan oleh pejabat yang ditunjuk.
• Pejabat terkait kemudian mengumpulkan data, melakukan validasi, serta mendengarkan keterangan para saksi. 

Setelah semua tahapan ini dilakukan, maka akan dilakukan analisis untuk menentukan apakah aduan termasuk dalam kewenangan Kementerian atau tidak.

• Jika aduan dinyatakan berada dalam lingkup kewenangan Kementerian, maka akan diteruskan ke kepala kantor pertanahan. 

Namun jika tidak termasuk dalam kewenangan, maka kasus dikembalikan kepada pihak pelapor. Meskipun begitu, Kementerian tetap dapat memfasilitasi penyelesaian melalui mediasi.

Itulah tahapan-tahapan yang bisa dilalui jika memilih jalur pengaduan ke kantor pertanahan. Dari proses di atas, ada dua kemungkinan hasil yang dapat muncul.

Pertama, jika pengaduan dinilai sesuai dengan wewenang Kementerian, maka proses akan dilanjutkan melalui pelaporan ke kepala kantor pertanahan. 

Kedua, apabila pengaduan tidak termasuk dalam kewenangan tersebut, maka kasus dikembalikan kepada pelapor. Walau demikian, Kementerian tetap bisa menyediakan bantuan penyelesaian melalui pendekatan mediasi.

Syarat Melakukan Pengaduan ke Kantor Pertanahan

Menyampaikan aduan ke kantor pertanahan mengenai persoalan sengketa tanah tidak bisa dilakukan secara sembarangan. Hal ini dikarenakan ada sejumlah ketentuan yang harus dipenuhi terlebih dahulu. 

Jika sebelumnya telah dijelaskan mengenai alur atau prosedur pengajuan aduan kasus sengketa tanah ke kantor pertanahan, maka bagian berikut ini akan menguraikan syarat-syarat yang perlu dipenuhi dalam proses tersebut. 

Berikut ini beberapa dokumen dan informasi yang dibutuhkan untuk menangani sengketa tanah melalui jalur pengaduan resmi ke kantor pertanahan:

• Salinan dokumen identitas pihak yang mengajukan aduan.
• Apabila pengaduan diwakilkan, maka harus disertakan surat kuasa dan dokumen identitas dari pihak yang diberi kuasa.
• Bukti pendukung terkait dengan pengaduan yang disampaikan.
• Penjelasan singkat mengenai sengketa tanah yang akan dilaporkan.

Setelah seluruh persyaratan tersebut dipenuhi, proses pengaduan atas kasus sengketa tanah ke kantor pertanahan dapat segera dilakukan.

Tips Membeli Tanah

Tanah memang merupakan salah satu bentuk investasi yang nilainya cenderung naik dari waktu ke waktu. 

Namun, di balik potensi keuntungan tersebut, terdapat risiko yang perlu diwaspadai, terutama kehadiran mafia tanah yang sering memanfaatkan celah hukum untuk melakukan penjualan ilegal. 

Para pelaku ini biasanya berperan sebagai broker, notaris, atau pengacara yang tidak memiliki kredibilitas, bahkan kerap menggunakan sertifikat palsu atau mengganti nama kepemilikan secara ilegal agar transaksi berjalan cepat.

Untuk itu, penting bagi calon pembeli tanah untuk memahami berbagai langkah pencegahan agar terhindar dari kasus sengketa. Beberapa tips berikut bisa membantu kamu menghindari praktik kecurangan saat membeli tanah:

Kenali Ciri-ciri Mafia Tanah

Waspadai individu yang menawarkan tanah dengan latar belakang tidak jelas. Mereka biasanya bukan pemilik sah atau tidak memiliki bukti kepemilikan yang kuat. 

Dalam beberapa kasus, mereka menggunakan dokumen palsu atau mengklaim memiliki kuasa atas tanah yang bukan miliknya. Jangan mudah percaya hanya karena seseorang mengaku sebagai perantara, notaris, atau pengacara.

Periksa Keaslian Dokumen Kepemilikan

Langkah ini sangat krusial dalam proses pembelian. Jangan hanya melihat dokumen secara sekilas—pastikan seluruh berkas, terutama sertifikat tanah, benar-benar sah. 

Kamu bisa memanfaatkan layanan notaris, namun jika ingin lebih hemat biaya, pemeriksaan dokumen dapat dilakukan sendiri ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Beberapa dokumen yang perlu dibawa saat melakukan pengecekan keaslian di BPN antara lain:

• Sertifikat tanah yang akan dibeli.
• Surat tugas pengecekan dari PPAT.
• Formulir permohonan pengecekan sertifikat.
• Fotokopi KTP pemilik tanah.
• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
• Biaya administrasi sesuai ketentuan.

Gunakan Jasa Notaris yang Kredibel

Jika kamu berencana memakai jasa notaris, pastikan memilih notaris yang memiliki izin resmi dan rekam jejak yang baik. 

Periksa latar belakang notaris tersebut, termasuk sejak kapan ia berpraktik, siapa saja klien yang pernah ditangani, serta ulasan atau testimoni dari orang lain. 

Memilih notaris yang profesional bisa membantumu menghindari potensi masalah dari pihak yang tidak bertanggung jawab, termasuk mafia tanah.

Lakukan Pertemuan Langsung dengan Pemilik Tanah

Disarankan untuk bertatap muka langsung dengan pemilik tanah saat ingin membeli. Hindari transaksi yang sepenuhnya diserahkan ke pihak ketiga atau perantara, karena risiko penipuan akan jauh lebih besar. 

Dengan bertemu langsung, kamu juga bisa lebih leluasa dalam bernegosiasi harga serta memastikan keabsahan kepemilikan.

Tinjau Kondisi Tanah Secara Menyeluruh

Langkah penting lainnya adalah mengecek kondisi fisik tanah yang akan dibeli. Mulai dari mengevaluasi luas, bentuk, batas wilayah, hingga ukuran lahan sesuai dengan data di sertifikat. 

Pemeriksaan detail ini bisa mencegah kamu terseret ke dalam kasus sengketa atau permainan kotor dari oknum tertentu.

Cek Rencana Tata Ruang Wilayah

Jika tanah dibeli untuk tujuan investasi, sangat penting untuk mengetahui rencana tata ruang wilayah setempat. 

Dengan mengetahui peruntukan lahan tersebut di masa depan—misalnya untuk kawasan hunian, bisnis, atau industri—kamu dapat menghindari risiko konflik kepentingan atau pembatasan pemanfaatan lahan.

Buat Akta Jual Beli Tanah

Tahapan terakhir yang tak boleh dilewatkan adalah membuat Akta Jual Beli (AJB). Proses ini bisa dibantu oleh notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). 

Sebelumnya, kamu perlu menyusun Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai tahap awal. 

Setelahnya, AJB akan dibuat sebagai dokumen resmi. Keberadaan akta ini penting agar transaksi memiliki kekuatan hukum yang sah dan mengurangi risiko kerugian di kemudian hari.

Sebagai penutup, pengertian tanah sengketa mencerminkan situasi hukum yang belum tuntas, sehingga penting memahami risikonya sebelum melakukan transaksi atau klaim kepemilikan.