JAKARTA – PT Ciputra Development Tbk (CTRA) mencatatkan kondisi pasar hunian yang saat ini masih cenderung lesu. Penjualan awal atau marketing sales perseroan sepanjang paruh pertama tahun 2026 terkumpul sebesar Rp 4,7 triliun.
Angka ini mengalami penurunan sebesar 18% dibandingkan periode yang sama tahun lalu (year-on-year/YoY), namun performa tersebut dinilai masih selaras dengan target internal korporasi maupun prediksi para analis.
Analis Maybank Sekuritas Indonesia, Kevin Halim, mengungkapkan dalam laporan risetnya pada 17 Juli 2026 bahwa capaian ini disokong oleh kesuksesan peluncuran proyek anyar Citra Homes Halim.
Keberadaan proyek baru tersebut dinilai mampu menutupi penurunan permintaan yang terjadi di beberapa wilayah operasional lainnya.
“Citra Homes Halim menjadi katalis utama dengan kontribusi penjualan yang melampaui ekspektasi, sementara segmen hunian menengah hingga atas masih menunjukkan ketahanan di tengah siklus properti yang mengalami normalisasi,” tulis Kevin dalam riset.
Berdasarkan analisis Kevin, Maybank Sekuritas tetap memberikan rekomendasi buy atau beli untuk saham CTRA.
Kendati demikian, target harga saham dipangkas ke level Rp 850 per lembar dari proyeksi sebelumnya karena adanya peningkatan diskonto terhadap nilai aset bersih atau revalued net asset value (RNAV) dari 75% menjadi 80%.
Langkah penyesuaian ini diambil untuk mengantisipasi kenaikan premi risiko ekuitas yang dipicu oleh sentimen negatif pada sektor properti nasional.
Saat ini, pergerakan saham CTRA ditransaksikan dengan diskonto berkisar 87% terhadap RNAV, dengan tingkat valuasi sekitar 4,3 kali dari estimasi keuntungan tahun 2027, atau berada 2,4 standar deviasi di bawah rata-rata pergerakan lima tahun terakhir.
Kehadiran kawasan mandiri terbaru CTRA, yakni Citra Homes Halim, menjadi penopang paling krusial bagi capaian transaksi pemasaran di semester pertama 2026.
Proyek ini membukukan angka pre-sales senilai Rp 565 miliar dengan tingkat keterserapan pasar (take-up rate) menyentuh 92%, melampaui estimasi awal yang dipatok sebesar Rp 300 miliar hingga Rp 400 miliar.
Kevin menambahkan bahwa daya tarik proyek ini didorong oleh posisinya yang sangat strategis di kawasan Jakarta, kisaran harga yang kompetitif bagi kelas menengah ke atas—yaitu sekitar Rp 2 miliar sampai Rp 4 miliar dengan luas lahan 60–120 meter persegi—serta kemudahan akses menuju simpul transportasi publik seperti Bandara Halim Perdanakusuma, kereta cepat Whoosh, LRT, dan KRL.
Selain kontribusi dari Citra Homes Halim, peluncuran portofolio produk di kawasan Serpong serta CitraGarden City ikut memperkuat performa penjualan di area Jakarta Raya.
Wilayah megapolitan ini sukses mencatatkan kenaikan pre-sales sebesar 3% secara tahunan pada paruh pertama 2026.
Sebaliknya, wilayah di luar Jakarta justru menghadapi tekanan permintaan yang cukup berat, di mana realisasi penjualan di Sumatra merosot hingga 53% YoY dan wilayah Surabaya mengalami pelemahan sebesar 51% YoY.
Pihak Maybank Sekuritas memproyeksikan kawasan Jakarta Raya bakal terus menjadi penggerak utama pemasaran CTRA ke depan, mengingat daya beli serta serapan dari konsumen akhir (end-user demand) di daerah ini tergolong lebih kokoh dibandingkan wilayah-wilayah lain.
Menyusul kesuksesan Citra Homes Halim, CTRA bersiap memasarkan klaster Versailles dengan target pre-sales sekitar Rp 500 miliar, sebelum nantinya disusul oleh peluncuran klaster pamungkas pada tahun depan.
Selanjutnya pada triwulan keempat tahun 2026, emiten properti ini menjadwalkan perilisan kota mandiri baru di atas lahan seluas 125 hektare bertajuk Citra Bukit Golf Sentul, dengan target penjualan perdana di kisaran Rp 500 miliar.
Proyek properti ini akan menyajikan hunian kelas premium dengan banderol harga menyentuh Rp 25 miliar, yang nilainya jauh lebih tinggi daripada rata-rata produk yang biasa ditawarkan CTRA.
Momentum pemasaran di area Jakarta Raya diprediksi akan terus terjaga melalui kelanjutan proyek komersial di CitraGarden City Jakarta dan CitraGarden Serpong, selain dari peluncuran deretan proyek baru tersebut.
Di tengah situasi melemahnya pasar properti secara makro, kelompok hunian menengah ke atas terbukti menjadi segmen yang paling memiliki daya tahan tinggi.
Mengacu pada data operasional semester I-2026, tipe rumah dengan harga di atas Rp 2 miliar mendominasi hingga 67% dari keseluruhan total pre-sales milik CTRA, meningkat dari porsi 61% pada periode yang sama di tahun lalu.
Kevin menilai fenomena ini menjadi indikasi bahwa kekuatan finansial dari kelompok konsumen berpenghasilan tinggi masih relatif stabil walau siklus bisnis properti sedang berada dalam fase perlambatan. Di sisi lain, ketahanan produk dengan harga yang lebih murah justru masih tertekan.
“Kondisi ini mendukung strategi CTRA untuk terus bergeser ke proyek dengan nilai lebih tinggi, yang dapat menopang pertumbuhan pre-sales ke depan,” tulis Kevin.
Selain ditunjang oleh kepemilikan portofolio proyek premium, Maybank Sekuritas menilai daya saing CTRA juga bersumber dari kapabilitas perseroan dalam memproduksi arus kas bebas ke ekuitas (free cash flow to equity/FCFE) yang sehat, ditambah dengan penerapan model kerja sama operasi (joint operation/JO) yang bersifat minim aset (asset-light).
Skema bisnis tersebut dinilai memberikan proteksi dan ketahanan ekstra bagi operasional perseroan dalam melewati siklus pasar properti yang tengah menuju fase normalisasi.
Pada penghujung tahun 2026, nilai pendapatan dan laba bersih perusahaan diproyeksikan masing-masing akan mencapai Rp 12,24 triliun dan Rp 2,44 triliun. Sedangkan untuk tahun 2027, pendapatan CTRA diestimasi meningkat hingga Rp 12,4 triliun dengan perolehan laba bersih sebesar Rp 2,47 triliun.
Pada perdagangan hari Selasa (21/7/2026) hingga pukul 13.40 WIB, pergerakan harga saham CTRA terpantau mengalami penguatan sebesar 2,63% ke level Rp 585 per lembar saham.
