Jakarta - Penurunan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) ke level 5,75% yang diumumkan awal tahun ini belum memberikan dampak langsung terhadap penurunan suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) perbankan nasional. Hingga kini, bank-bank besar masih mempertahankan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) untuk segmen KPR di atas 9%, Sabtu, 5 April 2025.

Berdasarkan data Otoritas Jasa Keuangan (OJK), rata-rata SBDK untuk KPR yang ditawarkan bank umum tercatat sebesar 9,28%. Sementara itu, pada kelompok Bank Kelompok Usaha Berdasarkan Modal Inti (KBMI) IV, SBDK KPR berkisar antara 9% hingga 12%.

PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk (BNI) menjadi salah satu bank dengan SBDK KPR terendah yakni 9,32% per 7 Januari 2025. Namun, margin keuntungan bank dari bunga KPR tetap di angka 1,96%.

"Turunnya suku bunga acuan BI memberikan sinyal positif terhadap penyaluran KPR. Namun, penyesuaian bunga kredit memerlukan waktu karena harus mengikuti tren penurunan biaya dana (cost of fund)," ungkap Corina Leyla Karnalies, Direktur Retail Banking BNI, dalam keterangan resminya.

Menurut Corina, faktor lain yang memengaruhi lambatnya penurunan bunga KPR adalah persaingan pasar dan strategi masing-masing bank dalam menjaga margin keuntungan.

Sementara itu, PT Bank Central Asia Tbk (BCA) mencatatkan SBDK KPR sebesar 9,51% per 31 Januari 2025 dengan margin keuntungan tertinggi di antara bank besar, yakni 4,65%. Executive Vice President Consumer Loan BCA, Welly Yandoko, menyatakan bahwa BCA tetap menawarkan bunga kompetitif meski belum memangkas bunga floating KPR.

“Penurunan BI rate tidak serta merta langsung memangkas bunga KPR. Ada jeda waktu agar cost of fund menyesuaikan,” ujar Welly.

Per Desember 2024, BCA telah menyalurkan KPR sebesar Rp 135,5 triliun, tumbuh 11,2% secara tahunan (year-on-year). Optimisme tetap dijaga oleh BCA untuk pertumbuhan KPR di tahun 2025 ini, dengan strategi utama berupa variasi penawaran bunga dan kerja sama selektif dengan developer maupun broker properti.

Bank lain seperti PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk (BRI) masih menetapkan SBDK segmen KPR sebesar 10% per 1 Januari 2025, dengan margin keuntungan 2,9%. Adapun PT Bank Mandiri (Persero) Tbk mempertahankan bunga KPR pada level 12,5% sejak Oktober 2024, dengan margin keuntungan 2,8%.

Menurut Reza Adriansyah, Senior Vice President Consumer Loans Bank Mandiri, bunga KPR yang ditawarkan banknya masih berada di level kompetitif.

"Dari sisi penawaran produk, bunga KPR kami masih kompetitif dan mulai dari 3,55%," ujar Reza. Ia menambahkan bahwa fokus Bank Mandiri dalam menyalurkan KPR adalah pada ekosistem wholesale yang dikelola oleh grup usaha mereka.

Bank Mandiri mencatat penyaluran KPR sebesar Rp 67,3 triliun per November 2024, tumbuh 16,6% secara tahunan. Dengan tren pasar yang masih positif, bank pelat merah ini optimistis penyaluran KPR bisa tumbuh dua digit pada 2025.

Di sisi lain, BNI juga mencatatkan kinerja KPR yang mengesankan. Per akhir Desember 2024, KPR BNI tumbuh sebesar 13,8% secara tahunan menjadi Rp 66,5 triliun. Program unggulan seperti BNI Griya menawarkan bunga mulai dari 2,75% untuk pembelian maupun top-up properti.

"Kami fokus pada ekspansi ke mitra developer dan corporate client untuk penawaran produk KPR BNI," kata Corina menambahkan.

Sementara bank-bank masih berhati-hati dalam menyesuaikan suku bunga KPR, pasar properti tetap menunjukkan geliat. Permintaan kredit rumah masih bertumbuh, meskipun suku bunga floating belum turun secara signifikan.

Analis perbankan menilai bahwa perbankan cenderung berhati-hati dalam menurunkan bunga KPR karena mempertimbangkan faktor risiko likuiditas dan biaya dana yang belum serta-merta menurun seiring penyesuaian BI Rate.

Outlook 2025: Peluang Penurunan Bunga KPR Terbuka

Sejumlah pelaku industri dan analis optimistis bahwa dalam beberapa bulan ke depan, bunga KPR akan mulai menyesuaikan penurunan suku bunga BI. Hal ini ditopang oleh tekanan likuiditas yang mulai melonggar serta persaingan antar bank dalam menarik nasabah baru di sektor properti.

Dengan sinyal positif dari BI dan pertumbuhan sektor properti yang tetap stabil, peluang penurunan suku bunga KPR terbuka lebar pada semester kedua 2025, tergantung pada kecepatan penyesuaian biaya dana masing-masing bank.