Over kredit rumah adalah sebuah skema yang kini semakin populer di kalangan masyarakat yang ingin memiliki hunian impian, terutama untuk mengatasi tingginya suku bunga KPR yang terus meningkat setiap tahunnya.

Skema ini memungkinkan individu untuk mengambil alih kredit rumah yang sudah berjalan dari pemilik sebelumnya, dengan tujuan memperoleh rumah yang legalitasnya terjamin.

Terutama, over kredit rumah subsidi sering menjadi pilihan menarik bagi mereka yang ingin memiliki hunian dengan harga lebih terjangkau.

Pada dasarnya, over kredit rumah adalah alternatif yang bisa dipertimbangkan, namun perlu pemahaman yang mendalam sebelum memutuskan untuk terjun ke dalamnya.

Namun, pertanyaan pentingnya adalah apakah skema ini merupakan solusi terbaik tanpa risiko kerugian dalam membeli rumah idaman?

Untuk menjawabnya, simak penjelasan lebih lanjut mengenai mekanisme dan kelebihan serta kekurangan dari over kredit rumah ini.

Over Kredit Rumah adalah

Over kredit rumah adalah suatu metode pembelian yang melibatkan pemindahan kewajiban kredit dari pemilik rumah lama (debitur lama) kepada pembeli baru (debitur baru).

Skema ini umumnya digunakan dalam transaksi pembelian rumah maupun mobil. Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa over kredit rumah merupakan cara untuk membeli properti dengan melanjutkan cicilan yang telah dilakukan oleh pemilik sebelumnya.

Calon pembeli rumah dapat memperoleh informasi mengenai pengalaman penggunaan skema ini melalui berbagai sumber atau rekan yang pernah melakukannya, serta mempertimbangkan kondisi rumah yang akan dibeli.

Banyak orang yang menganggap bahwa membeli rumah dengan menggunakan metode ini lebih menguntungkan.

Hal ini disebabkan oleh bunga yang dibebankan biasanya adalah bunga awal yang ditetapkan pada beberapa tahun yang lalu ketika pembeli pertama kali melakukan akad jual beli, yang umumnya lebih rendah dibandingkan bunga yang berlaku saat ini.

Namun, calon pembeli tetap perlu memastikan bahwa mereka memiliki rekam jejak pembayaran cicilan yang baik di mata bank.

Dalam sistem over kredit rumah, bunga yang diterapkan adalah bunga tetap pada pinjaman baru yang lebih rendah dibandingkan bunga pinjaman yang sedang berjalan.

Dengan demikian, pembeli akan mendapatkan keuntungan berupa bunga tetap yang lebih rendah dan kemungkinan memperoleh pinjaman baru dengan plafon lebih tinggi, mengingat nilai properti yang cenderung mengalami kenaikan.

Hal ini menjadi salah satu faktor yang menjadikan over kredit rumah sebagai salah satu pilihan yang menarik di kalangan pembeli rumah.

Keuntungan Over Kredit Rumah

Sistem atau skema ini juga menarik bagi pihak bank, karena mereka dapat menilai kemampuan bayar nasabah berdasarkan rekam jejak pembayaran sebelumnya.

Selain itu, bank juga dapat menawarkan plafon yang lebih tinggi serta bunga yang lebih rendah dibandingkan dengan pembelian rumah bekas.

Terdapat dua skema over KPR yang umum diterapkan di masyarakat. Hal ini juga berlaku pada over kontrak rumah subsidi maupun rumah dengan harga sekitar 10 juta.

Pertama, ada skema over kredit melalui bank, dan kedua adalah skema over kredit yang menggunakan jasa notaris. Masing-masing skema ini memiliki keuntungan serta kekurangannya sendiri.

1. Keuntungan Over Kredit Rumah melalui Bank

1. Sertifikat rumah dapat dibalik nama sesuai dengan nama pembeli meskipun rumah tetap menjadi jaminan bank dan hanya bisa diambil setelah kredit lunas.
2. Pembeli dapat mengangsur kredit atas nama sendiri langsung ke bank.

2. Keuntungan Over Kredit Rumah melalui Notaris

1. Proses transaksi lebih cepat karena akad dilakukan di hadapan notaris antara pembeli lama dan pembeli baru.
2. Biaya yang dikeluarkan lebih rendah karena hanya perlu membayar biaya sewa notaris.

Kelemahan Over Kredit Rumah

Berikut ini adalah kelemahan dari sistem over kredit rumah yang penting dipahami.

1. Kelemahan Over Kredit Rumah melalui Bank

1. Proses pengajuan lebih kompleks dan memerlukan waktu yang cukup lama karena bank harus melakukan analisis mendalam.
2. Terdapat kemungkinan bahwa debitur baru ditolak oleh bank jika tidak memenuhi persyaratan yang ditetapkan.
3. Biaya lebih tinggi karena mengikuti prosedur yang ditentukan oleh bank.
   
   2. Kelemahan Over Kredit Rumah melalui Notaris
4. Sertifikat masih atas nama pembeli lama dan tetap menjadi jaminan bank.
5. Pembeli harus melakukan angsuran atas nama pembeli lama.
6. Ada potensi kecurangan jika bank tidak mengetahui adanya transaksi over kredit melalui notaris, yang memungkinkan pembeli lama melunasi kredit ke bank dan memperoleh sertifikat tanpa sepengetahuan pembeli baru.

Cara Over Kredit Rumah

Terdapat dua cara untuk melakukan over kredit, yaitu melalui bank dan melalui notaris.

1. Cara Over Kredit Rumah melalui Bank

1. Kunjungi bagian kredit administrasi atau layanan pelanggan untuk mengajukan peralihan kredit.
2. Ajukan permohonan kredit sebagai debitur baru untuk menggantikan posisi debitur lama (penjual).
3. Jika pengajuan diterima, debitur baru akan menggantikan debitur lama dan menandatangani perjanjian kredit baru serta akta jual beli.
4. Dalam hal ini, sertifikat kepemilikan akan langsung dibalik nama atas nama pembeli meskipun masih menjadi jaminan di bank, dan angsuran dilakukan atas nama pribadi, sehingga menghindari potensi konflik dengan debitur lama.

2. Cara Over Kredit Rumah melalui Notaris

1. Penjual dan pembeli datang ke notaris dengan berkas lengkap.
2. Notaris menyusun akta pengikat jual beli yang mencakup pengalihan hak atas tanah dan bangunan, serta memberikan kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan mengambil sertifikat.
3. Penjual menyiapkan surat pemberitahuan kepada bank terkait dengan peralihan hak atas tanah dan bangunan, yang memastikan hak penjual tidak berlaku lagi meski proses angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual.
4. Salinan akta diserahkan kepada bank.
5. Meski proses ini terbilang lebih mudah dan murah, terdapat celah yang membuat pembeli baru merasa kurang nyaman karena angsuran dan sertifikat tetap tercatat atas nama pembeli lama.

Biaya Over Kredit Rumah

Sementara itu, biaya over kredit rumah meliputi biaya-biaya berikut ini.

1. Biaya Pelunasan Dipercepat

Jika calon pembeli berniat untuk melunasi sisa cicilan sebelum masa tenor berakhir, biasanya akan dikenakan biaya denda kepada pihak bank sesuai dengan kesepakatan awal.

Besaran denda ini umumnya bergantung pada perjanjian kredit di masing-masing bank, dan dihitung sebagai persentase dari sisa pokok pinjaman.

Sebagai contoh, bank mungkin menetapkan denda sebesar 2% dari sisa pokok pinjaman untuk pelunasan yang dipercepat.

Oleh karena itu, calon pembeli perlu memperhatikan sisa pokok pinjaman dengan seksama jika berniat untuk melunasi lebih awal.

Selain itu, untuk masa kredit yang masih berlangsung beberapa tahun, sisa pokok pinjaman akan lebih besar.

Hal ini berarti denda yang harus dibayarkan juga akan lebih tinggi, karena pembayaran angsuran di awal lebih banyak digunakan untuk membayar bunga.

2. Biaya Administrasi

Skema over kredit rumah mirip dengan pengajuan kredit baru, sehingga biaya administrasinya juga cenderung setara dengan biaya yang dikeluarkan saat mengajukan pinjaman baru.

Beberapa biaya yang harus ditanggung oleh pembeli baru yang memilih skema over KPR antara lain biaya appraisal jaminan, biaya notaris, biaya legal, serta biaya surat-surat lainnya.

Tips Membeli Rumah Over Kredit

Ada beberapa tips yang perlu diperhatikan saat membeli rumah over kredit, antara lain sebagai berikut.

1. Pahami Keuntungan dan Kelemahannya

Sebelum memutuskan untuk melakukan over kredit rumah, pastikan kamu sudah memahami dengan jelas keuntungan dan kerugian yang akan dihadapi.

Ini akan membantu kamu untuk memutuskan apakah skema ini sesuai dengan kebutuhan dan tujuan keuanganmu.

2. Riset Pasar

Lakukan riset pasar untuk mengetahui harga properti di daerah yang ingin kamu beli. Ini juga penting agar kamu bisa membandingkan harga properti yang akan di-over kredit dengan harga pasaran saat ini.

3. Cek Kelengkapan Dokumen Asli

Pastikan bahwa semua dokumen asli, seperti sertifikat tanah dan bangunan, IMB (Izin Mendirikan Bangunan), dan dokumen lainnya, sudah lengkap dan tidak ada masalah hukum terkait dengan properti tersebut.

4. Simulasikan Semua Biaya yang Diperlukan

Sebelum mengambil keputusan, buatlah simulasi biaya yang diperlukan, termasuk cicilan yang harus dibayar, biaya administrasi, serta biaya tambahan lain seperti biaya notaris dan biaya pelunasan yang dipercepat.

5. Kenali Rekam Jejak Kredit Pemilik Lama

Penting untuk memeriksa rekam jejak kredit dari pemilik lama agar kamu tidak terjebak dalam masalah pembayaran atau riwayat buruk yang dapat mempengaruhi pengajuan kamu.

6. Siapkan Dokumen Pribadi

Persiapkan semua dokumen pribadi yang dibutuhkan, seperti KTP, NPWP, dan bukti penghasilan, untuk memperlancar proses pengajuan over kredit rumah.

7. Pilih Metode yang Disepakati

Tentukan metode yang paling sesuai dan disepakati oleh kedua belah pihak, baik itu melalui bank atau notaris, serta pastikan semua prosedur diikuti dengan baik untuk menghindari masalah di kemudian hari.

Sebagai penutup, over kredit rumah adalah solusi yang dapat membantu Anda memiliki hunian dengan syarat dan ketentuan tertentu, tetapi penting untuk mempertimbangkan segala risiko dan biaya terkait sebelum mengambil keputusan.